Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23 17.636, publié au Bulletin

L’achat d’un immeuble en l’état ne prive pas l’acquéreur de toute protection.

Cet arrêt précise les limites des clauses usuelles de non-garantie.

Après une acquisition, un réseau souterrain d’évacuation des eaux usées avait été découvert.

L’acte de vente n’en signalait pas l’existence. L’acheteur achète en l’état.C’est une situation très fréquente.

L’acquéreuse avait demandé la résolution de la vente et des dommages-intérêts.

Son action reposait sur la garantie des charges non déclarées.

La cour d’appel avait opposé la clause relative à l’état du bien et a débouté l’acquéreuse.

La Cour de cassation, au contraire, donne raison à l’acquéreuse sur un point précis : la clause d’achat « en l’état » ne suffisait pas à écarter la garantie d’une servitude non apparente et non déclarée. 

 Pour les juges d’appel, la clause de l’achat en l’état protégeait les vendeurs.

 La Cour de cassation censure ce raisonnement : cette clause concernait l’état du bien. 

Elle n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées, qui relève de la garantie d’éviction, prévue ici par l’article 1638 du Code civil. Les vendeurs ne pouvaient donc pas s’en prévaloir pour écarter cette action. 

Concrètement, la vente n’est pas encore résolue.

L’article 1638 du Code civil protège donc contre les servitudes non apparentes non déclarées.

Il relève de la garantie d’éviction, destinée à préserver la possession paisible.

La garantie des vices cachés concerne, quant à elle, les défauts de la chose.

Une stipulation visant ces défauts ne couvre donc pas nécessairement les droits des tiers.

L’article 1627 autorise certes les parties à aménager la garantie d’éviction.

Mais son exclusion suppose une stipulation expresse visant la garantie concernée.

La généralité d’une formule de non-recours ne suffit pas à étendre son objet.

La clause litigieuse demeurait limitée à l’état du bien.

Elle ne pouvait donc écarter la garantie des servitudes occultes.

L’apport de l’arrêt est cette exigence de précision dans la délimitation contractuelle des garanties. 

Pour les rédacteurs d’actes, chaque exclusion doit ainsi correspondre au risque envisagé.

Une clause générale ne doit pas être regardée comme une exonération universelle.

Pour l’acquéreur, le choix du fondement juridique conserve une importance décisive.

La découverte d’une canalisation appelle notamment l’examen des droits susceptibles de la justifier.

Il faut distinguer l’existence d’une charge juridique d’un simple désordre matériel.

La cassation ne dispense toutefois pas de démontrer les conditions de l’article 1638.

La disparition de l’obstacle contractuel n’entraîne pas automatiquement la résolution.

L’acquéreur doit établir une servitude occulte non déclarée suffisamment importante.

La protection obtenue dépend donc de la qualification et des preuves produites.

L’enseignement pratique est clair : la rédaction des exclusions commande leur portée et il est conseillé aux praticiens une particulière vigilance sur ces clauses

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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