La cour d’appel de Grenoble a rendu, le 8 juillet 2025, un arrêt particulièrement structurant en matière de recouvrement accéléré des charges de copropriété, en déclarant irrecevable l’action d’un syndicat des copropriétaires faute de mise en demeure régulière au sens de l’article 19‑2 de la loi du 10 juillet 1965 (Cour d’appel de Grenoble, 2e chambre, 8 juillet 2025, n° 23/03580).

Les copropriétaires intimés voient ainsi consacrée une lecture très formaliste et protectrice de la procédure dérogatoire de recouvrement, la cour sanctionnant une mise en demeure se bornant à viser un « montant global » de charges impayées, sans ventilation précise des provisions.

1. Les faits : une mise en demeure « solde global » de près de 17 000 €

Deux copropriétaires de la résidence « Les deux anges A » sont destinataires, le 25 mai 2022, d’un courrier de mise en demeure leur réclamant 16 973,29 € au titre d’un arriéré de charges, essentiellement lié à un appel de fonds « surélévation » (Cour d’appel de Grenoble, 2e chambre, 8 juillet 2025, n° 23/03580).

Les copropriétaires contestent le montant, indiquant attendre l’issue de procédures en cours pour déterminer la réalité de la dette. Le syndicat saisit alors le président du tribunal judiciaire de Grenoble en procédure accélérée au fond, sur le fondement de l’article 19‑2, pour obtenir paiement de l’arriéré de charges.

En première instance, le président condamne in solidum les copropriétaires à une somme limitée (551,19 €) au titre des charges échues au 14 avril 2022, mais déboute le syndicat de ses demandes plus ambitieuses (provisions 2022, appel surélévation, dommages‑intérêts) tout en mettant les copropriétaires aux dépens au titre de l’article 10‑1 de la loi de 1965 (Cour d’appel de Grenoble, 2e chambre, 8 juillet 2025, n° 23/03580).

Le syndicat interjette appel pour tenter d’obtenir une condamnation plus large (intérêts, solde de charges, dommages‑intérêts pour résistance abusive).Les copropriétaires intimés, concluent au rejet de l’appel, soutenant notamment que la somme litigieuse liée aux travaux de surélévation a été réglée après compensation avec une créance correspondant à des frais de procédure indûment mis à leur charge dans un précédent litige.

2. Le pivot du dossier : la cour relève d’office l’irrégularité de la mise en demeure

Élément décisif de la procédure : le conseiller‑rapporteur de la cour d’appel, par message électronique du 11 juin 2025, soulève d’office une fin de non‑recevoir tirée de la possible irrégularité de la mise en demeure, en application de l’article 125 du code de procédure civile, et invite les parties à présenter leurs observations par note en délibéré (Cour d’appel de Grenoble, 2e chambre, 8 juillet 2025, n° 23/03580). Aucune note n’est finalement déposée dans le délai imparti.

La cour rappelle que l’article 19‑2, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, institue une procédure dérogatoire au droit commun, permettant au syndicat, 30 jours après l’envoi d’une mise en demeure régulière, de recouvrer par voie accélérée non seulement la provision échue du budget prévisionnel, mais aussi les autres provisions non encore échues et les arriérés de charges antérieurs, après approbation des comptes (Cour d’appel de Grenoble, 2e chambre, 8 juillet 2025, n° 23/03580).

Pour la cour, cette présentation est incompatible avec le mécanisme de la provision au sens de l’article 19‑2. Elle relève que, « en visant le montant global de charges de copropriété impayées, la mise en demeure susmentionnée impose aux copropriétaires de payer une somme qui ne correspond plus à une provision et n’est donc pas conforme au texte précité » (Cour d’appel de Grenoble, 2e chambre, 8 juillet 2025, n° 23/03580).

Sur ce fondement, la cour juge que la mise en demeure est irrégulière et en tire une conséquence forte : le syndicat ne dispose pas du droit d’agir dans le cadre de la procédure accélérée au fond. Il est donc déclaré irrecevable en sa demande en paiement des charges et provisions à l’égard des copropriétaires, le jugement de première instance étant infirmé sur ce point.

5. Portée pratique de l’arrêt

L’arrêt délivre un message très clair à l’ensemble des acteurs de la copropriété. D’un côté, les syndicats ne peuvent plus se contenter de mises en demeure standardisées visant un solde global de charges, même accompagnées d’un relevé de compte peu explicite. La procédure dérogatoire de l’article 19‑2, conçue pour accélérer le recouvrement, est enfermée dans un formalisme strict que les juridictions du fond contrôlent désormais de manière approfondie.

De l’autre, les copropriétaires disposent d’un moyen de défense puissant, de nature processuelle, pour contester des actions fondées sur des mises en demeure lacunaires. L’irrecevabilité étant d’ordre public, le juge peut la relever d’office ; l’analyse de la régularité de la mise en demeure devient ainsi un passage obligé dans tout contentieux 19‑2.

En mettant en lumière, devant la cour d’appel de Grenoble, les incohérences du relevé de compte joint et la logique de « montant global » retenue par le syndic, il s’agit d’une décision de principe protectrice des droits des copropriétaires. L’action du syndicat est non seulement rejetée, mais déclarée irrecevable, le syndicat étant en outre condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande d’indemnité pour résistance abusive (Cour d’appel de Grenoble, 2e chambre, 8 juillet 2025, n° 23/03580).

Cet arrêt s’inscrit ainsi dans un mouvement plus large de sécurisation des pratiques en matière de recouvrement de charges : la mise en demeure n’est plus un simple préalable formel, mais un véritable acte conditionnant l’existence même du droit d’agir. Ce dossier en offre une illustration concrète et particulièrement favorable aux copropriétaires.

Mohamed Djerbi – Avocat associé

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