Cass. civ. 2, 12 février 2026, n° 24-16.429, F-D

Les transitions de mandat en copropriété soulèvent de fréquents contentieux quant à la répartition des dettes contractées par le syndic sortant. L’arrêt rendu par la deuxième Chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 2026 apporte une clarification. Lorsque le syndic mandate un avocat pour le recouvrement des charges impayées, il agit au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, qui demeure seul débiteur des honoraires. Par ailleurs, aucune autorisation de l’assemblée générale n’est requise pour une telle action.

1. Contexte

Un syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic dit « syndic sortant », confie à un avocat, Mᵉ Y. D., une mission de recouvrement de charges impayées à l’encontre d’un copropriétaire. La convention d’honoraires est signée par le syndic en cette qualité, dans l’exercice de ses pouvoirs légaux. Avant que les honoraires ne soient réglés, un nouveau syndic est désigné par l’assemblée générale. Resté impayé, l’avocat assigne le nouveau syndic pour obtenir paiement. La Cour d’appel de Paris rejette la demande estimant une action sans autorisation de l’assemblée et refuse d’imputer la dette au syndicat. L’avocat se pourvoit en cassation arguant des pouvoirs propres du syndic en recouvrement et de l’engagement du syndicat pour ces honoraires

Les questions posées à la Cour de cassation étaient de savoir si d’une part le syndic avait besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour agir en recouvrement des charges ? Et d’autre part, en cas de changement de syndic avant le règlement, qui doit supporter les honoraires de l’avocat, le syndic sortant ou le syndicat des copropriétaires ?

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle affirme que le syndic n’a pas besoin d’autorisation de l’assemblée générale pour agir en justice en recouvrement de charges impayées, pouvoir relevant de ses attributions légales. Par conséquent, les honoraires d’avocat engagés à ce titre incombent au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, peu important que le mandat du syndic ait pris fin avant le paiement.

2. L’autonomie du pouvoir du syndic en matière de recouvrement

L’article 18 de la loi de 1965 et l’article 55 du décret de 1967 confèrent au syndic le pouvoir d’agir en justice pour recouvrement de charges sans autorisation de l’assemblée générale ce qui est d’ordre public. Cette exception vise aussi les voies d’exécution les mesures conservatoires et les référés préservant la continuité de la gestion financière de la copropriété. Ce pouvoir, d’ordre public, appartient au syndic de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une autorisation de l’assemblée générale.

En jugeant le contraire, la Cour d’appel avait méconnu la portée de ce texte. La Cour de cassation rétablit donc une jurisprudence constante, en affirmant que l’action en recouvrement fait partie des attributions légales et exclusives du syndic, qui agit au nom du syndicat. En effet, dans un arrêt rendu le 3 décembre 2015 n°14-10961, la Cour de cassation avait déjà rappelé que « l’exigence de l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ».

Cette précision assure la continuité de la représentation légale du syndicat, évitant qu’une carence d’autorisation n’entrave la bonne gestion financière de la copropriété.

3. L’imputation de la dette d’honoraire au syndicat de copropriétaires

La seconde conséquence logique du raisonnement de la Cour tient à la détermination du débiteur des honoraires. Lorsque le syndic agit pour le recouvrement des charges, il ne le fait pas en son nom personnel, mais en qualité de représentant du syndicat, lequel est juridiquement le client de l’avocat. Ainsi, les honoraires engagés pour cette mission sont à la charge du syndicat, même si le syndic sortant a signé la convention d’honoraires et que son mandat a expiré avant le paiement. Le changement de syndic est indifférent donc la dette de l’avocat s’attache à la personne morale du syndicat des copropriétaires, seule bénéficiaire des diligences accomplies.

4. Les conséquences pratiques

Pour les syndics, l’arrêt confirme qu’ils peuvent engager, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, une action en recouvrement des charges impayées dans le cadre de leurs pouvoirs légaux. Ils doivent toutefois veiller à ce que les conventions d’honoraires soient signées expressément « au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires », afin d’éviter toute ambiguïté sur le débiteur des prestations. Lors du changement de mandataire, il leur appartient d’assurer une transmission rigoureuse du dossier en informant le nouveau syndic des honoraires d’avocat restant dus.

Pour les avocats, la solution renforce la sécurité juridique de leur intervention. Le véritable client est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. De ce fait, en cas de changement de gestionnaire, la créance d’honoraires subsiste à l’égard de la personne morale, et non du syndic sortant. Cette clarification consolide la prévisibilité du paiement pour les missions régulièrement confiées par le syndic.

L’arrêt consacre donc une solution à la fois équilibrée et cohérente car il garantit la continuité de la représentation du syndicat et sécurise les relations entre syndics successifs et avocats, tout en confirmant que le syndic n’engage pas sa responsabilité personnelle dès lors qu’il agit dans les limites de ses pouvoirs légaux.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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