Cass. civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-20.758

Par un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante concernant le régime du dépôt de garantie en matière de bail d’habitation, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après la fin du bail.

En l’espèce, un appartement avait été donné à bail à une locataire par une société civile immobilière. Le bail a pris fin à la suite d’un congé pour vendre délivré par le bailleur, avec effet au 31 mars 2016. La locataire s’étant maintenue dans les lieux au-delà de cette date, le bailleur a réclamé le paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au mois d’avril 2016. Plusieurs années plus tard, la locataire a assigné le bailleur afin d’obtenir la restitution de son dépôt de garantie, majorée de pénalités de retard, en contestant notamment la possibilité pour le bailleur de déduire l’indemnité d’occupation du dépôt de garantie.

La locataire soutenait que seules les sommes dues au titre du bail pouvaient être imputées sur le dépôt de garantie. Selon elle, l’indemnité d’occupation, née d’une occupation sans droit ni titre postérieure à la fin du bail, ne trouvait pas sa source dans le contrat de location. Elle arguait également de la prescription de l’action en paiement de cette indemnité.

La Cour de cassation rejette cette analyse. Elle rappelle que, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives du locataire et qu’il est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. La Haute juridiction précise que l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux après le terme du bail fait partie de ces sommes restant dues.

Il en résulte que le bailleur est fondé à déduire le montant de l’indemnité d’occupation de la somme à restituer au titre du dépôt de garantie. En outre, lorsque le locataire agit en restitution de ce dépôt, il ne peut opposer au bailleur la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation, la compensation s’opérant de plein droit.

En validant le raisonnement de la cour d’appel, la Cour de cassation adopte une position claire et pragmatique. Elle évite qu’un locataire puisse obtenir la restitution intégrale de son dépôt de garantie alors même qu’il a occupé les lieux sans droit ni titre après la fin du bail. Cet arrêt renforce ainsi la sécurité juridique des bailleurs et rappelle aux locataires que le maintien irrégulier dans les lieux peut avoir des conséquences financières durables.

Cette décision constitue un apport notable pour la pratique des baux d’habitation, en clarifiant l’articulation entre indemnité d’occupation, dépôt de garantie et prescription.

Mohamed Djerbi – Avocat associé

Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter m.djerbi@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89