Cass. civ. 3, 15 janvier 2026, n° 23-23.534, FS-B

L’arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 15 janvier 2026, apporte une précision rigoureuse sur le champ d’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il rappelle que cette procédure dérogatoire, accélérée et particulièrement coercitive, est d’interprétation stricte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires poursuivait un copropriétaire défaillant en paiement de charges arrêtées jusqu’au 1er janvier 2023, sur le fondement d’un unique commandement de payer délivré en 2020.

La cour d’appel avait admis cette demande en se fondant sur l’approbation des comptes jusqu’en 2021.

La Cour de cassation censure cette analyse.

Elle juge que le syndicat ne peut exiger, via l’article 19-2, le paiement de provisions afférentes à des exercices postérieurs sans justifier :

– de l’approbation des comptes ou budgets correspondants,

– et surtout de nouvelles mises en demeure visant ces exercices.

La Haute juridiction rappelle ainsi que l’exigibilité anticipée est conditionnée, exercice par exercice, à une défaillance constatée après mise en demeure.

Un commandement ancien ne vaut pas pour l’avenir.

L’arrêt protège le copropriétaire contre une extension abusive de la procédure 19-2, tout en rappelant aux syndics une exigence de discipline procédurale stricte.

À défaut, l’action est privée de base légale.

👉 Arrêt de principe, très opérationnel pour la défense des copropriétaires.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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