Cass. civ. 3, 16 octobre 2025, n° 23-23.834, FS-B
Par cet arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation, troisième chambre civile, tranche de manière nette la question de l’application du lissage à 10 % prévu à l’article L.145-34 du code de commerce en cas de déplafonnement du loyer.
Le litige opposait un bailleur à la société Monoprix, locataire commerciale, à la suite d’un déplafonnement du loyer du bail renouvelé, justifié par une durée du bail expiré supérieure à douze ans en raison de la tacite prolongation.
La locataire soutenait que, même en cas de déplafonnement, l’augmentation annuelle du loyer devait être plafonnée à 10 % du loyer acquitté l’année précédente.
La Cour rejette fermement cette analyse.
Elle procède à une lecture littérale et structurée de l’article L.145-34, en distinguant clairement les hypothèses de déplafonnement ouvrant droit au mécanisme de lissage de celles qui en sont exclues.
Elle rappelle que le plafonnement à 10 % ne s’applique que dans deux cas précis :
– la modification notable des éléments de la valeur locative,
– ou la stipulation contractuelle d’un bail d’une durée supérieure à neuf ans.
En revanche, lorsque le déplafonnement résulte exclusivement de la tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans, le mécanisme de lissage est inapplicable.
Dans cette hypothèse, le législateur a entendu exclure toute protection progressive du preneur.
La Cour valide ainsi l’analyse de la cour d’appel, en jugeant que la locataire ne pouvait prétendre à la limitation annuelle de 10 %. Elle consacre une différence de régime assumée entre durée contractuelle et durée subie par prolongation.
Cet arrêt confirme une jurisprudence stricte, favorable aux bailleurs, et rappelle aux preneurs que la tacite prolongation prolongée constitue un risque juridique majeur en matière de loyer.
La solution est claire, prévisible, et désormais solidement verrouillée.
Jean-Luc Médina – Avocat associé
Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter jl.medina@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89