Cass. civ. 3, 18-12-2025, n° 24-10.767, FS-B, Rejet

Par son arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation met fin à une controverse persistante sur la sanction applicable en cas de violation du droit de préférence du locataire commercial prévu à l’article L.145-46-1 du code de commerce. En l’espèce, un immeuble loué avait été vendu à un tiers sans notification préalable au locataire, lequel sollicitait, plusieurs années après, la nullité de la vente et la restitution des loyers versés.

La Haute juridiction rejette fermement l’argument tiré du caractère « réputé non écrit » de la vente. Elle affirme que la méconnaissance du droit de préférence est sanctionnée par une nullité, et non par une inexistence juridique de l’acte. Cette précision est décisive : la nullité n’est pas imprescriptible.

La Cour en tire une conséquence nette sur le terrain de la prescription. L’action en nullité exercée par le locataire constitue une action fondée sur le statut des baux commerciaux et relève donc de la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce, à l’exclusion du délai de droit commun de cinq ans. L’ordre public attaché au droit de préférence n’a pas pour effet d’écarter ce régime.

L’apport de l’arrêt est clair : le locataire commercial dispose d’un droit fort, mais encadré dans le temps. Passé deux ans, l’irrégularité de la vente est définitivement purgée, renforçant ainsi la sécurité juridique des transactions immobilières commerciales.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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