Par un arrêt rendu le 28 mars 2025, la Cour administrative d’appel de MARSEILLE a annulé une disposition du règlement de la métropole NICE COTE D’AZUR qui imposait aux propriétaires de prouver que leur copropriété autorisait le changement d’usage d’un logement.
En l’espèce, l’Union des Professionnels de la Location Touristique a demandé au Tribunal administratif de NICE d’annuler la délibération du 31 mai 2021 par laquelle le bureau métropolitain Nice Côte d’Azur a modifié le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice à compter du 1er juillet 2021.
Cet article 2 du règlement était rédigé comme suit :
« (…) / Il est rappelé que toute autorisation de changement d’usage, qu’elle soit accordée à titre personnel ou à titre réel, est accordée sous réserve des droits des tiers et, en particulier, des stipulations du bail ou du règlement de copropriété. / (…) / Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d’usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier : / une déclaration sur l’honneur, / l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage, / à défaut produire l’accord de la copropriété. ».
La Cour administrative d’appel, sur la base de cet article, a lors rappelé que « l’autorisation de changement d’usage prévue par les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation est délivrée sous réserve des droits des tiers. Il n’appartient en conséquent pas à l’administration de demander au copropriétaire qui en fait la demande de justifier l’existence de ses droits à l’égard de la copropriété de l’immeuble. »
Elle indique, par ailleurs, que « des dispositions qui ont pour effet de soumettre discrétionnairement à l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage portent, dans des conditions contraires à l’article 2 de la Déclaration de 1789, une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires. »
Par conséquent, la Cour administrative d’appel a jugé que les dispositions de l’article 2 de la délibération étaient entachées d’excès de pouvoir et devaient, par conséquent, être annulées.
Référence : CAA Marseille, 2e ch., 28 mars 2025, n° 24MA00769
Rédigée par Madame Léna MATHON, Juriste
