Le Projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS) pour 2021 vient confirmer certaines craintes et réduire les avantages fiscaux dont les loueurs en meublé pouvaient encore profiter dans le silence des textes.

En effet, une nouvelle rédaction de l’article L.611-1 6° du Code de la Sécurité Sociale (CSS) prévoit désormais expressément l’affiliation des loueurs en meublés professionnels à la sécurité sociale des indépendants (ex RSI) suivant un critère basé sur la prépondérance des recettes.

Depuis l’abandon du critère d’immatriculation au RCS, un loueur de meublé ne devait remplir que deux critères pour être considéré comme professionnel, à savoir :

1. percevoir des recettes annuelles issues de l’activité de location de locaux d’habitation meublés excédant 23 000 € ;
2. des recettes représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Ces deux critères sont issus d’une précédente modification adoptée lors de la loi de finance pour 2020 du 28 décembre 2019. Le législateur avait tiré toutes les conséquences de la décision du Conseil Constitutionnel de 2018 (CC du 8 février 2018 n°2017-689 QPC), dans laquelle le Conseil censurait la condition d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) d’un des membres du foyer fiscal pour pouvoir accéder au statut de loueur en meublé professionnel. Il y avait dans cette condition d’accès, une différence de traitement entre les personnes physiques et les personnes morales exerçant l’activité de loueur en meublé à titre professionnel. Par ailleurs, il était impossible pour les personnes qui n’étaient pas autorisées à s’inscrire en cette qualité, d’accéder à ce statut.

Après cette première modification législative, l’annonce du PLFSS 2021 vient confirmer les craintes de l’assujettissement des recettes aux cotisations sociales pour le statut LMP.

Ce projet redéfinit les critères d’accès au statut de loueur en meublé professionnel.

Désormais, seront affiliés au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants et devront s’acquitter des cotisations URSSAF les personnes exerçant une activité de loueur de locaux d’habitation meublés :

1. dès que les recettes tirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23000 € par an ;
2. que les locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisent pas domicile.
3. Ou, alternativement à la deuxième condition, que les recettes excédent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés des activités de locations meublées, des bénéfices agricoles, commerciaux et revenus des gérants et associés. Nous retrouvons donc là le caractère prépondérant des revenus issus de la location en meublé par rapports aux autres revenus du foyer fiscal.

Il est nécessaire de relever également que lorsque la location en meublé est consentie par une société ou un groupement soumis au régime des sociétés de personnes, le seuil s’apprécie au niveau des associés à hauteur de leurs droits dans les bénéfices sociaux.

Ces modifications législatives confirment donc que le législateur s’intéresse de plus en plus près à ce qui constituait encore une niche fiscale intéressante pour les investissements patrimoniaux il y a quelques années. Cet assujettissement aux cotisations sociales fera clairement perdre désormais beaucoup d’intérêt à ce statut particulier du LMP.

Article rédigé le 20 octobre 2020.

Thierry Lebrun – Avocat associé

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