La réforme des autorisations d'urbanisme avait pour principal objectif la simplification du champ d'application et du régime de ces autorisations. Elle intervient à la suite de plusieurs textes dont certaines dispositions sont d'ores et déjà applicables :
- L'ordonnance du 8 décembre 2005 met ainsi un terme à l'existence d'une douzaine d'actes et autorisations distincts relatifs à l'utilisation du sol pour les rassembler en quatre grandes catégories de mode d'utilisation du sol : le permis de construire, le permis d'aménager, le permis de démolir et la déclaration préalable.
- Le décret du 4 octobre 2006 détermine les règles applicables aux permis précaires.
- Le décret du 5janvier 2007 apporte les précisions nécessaires à la mise en œuvre de cette ordonnance et modifie plus du tiers des articles réglementaires du code.
Ce décret est un véritable monument qui donne une nouvelle écriture de 319 articles dans la série des articles 400, auquel il faut ajouter 47 articles relatifs aux règles nationales d’urbanismes (R111-1 à R111-47), des retouches mineurs (R480-6 et R480-7) et des modifications plus substantielles pour le contentieux de l’urbanisme (R600-1 à R600-3).
C'est donc plus du tiers des articles du Code de l'urbanisme qu'il faut assimiler avant le 1er octobre 2007, date d'entrée en vigueur de la réforme.
Sans oublier certaines dispositions déjà applicables issues de La loi du 13 Juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement (ENL) ou du décret du 31 juillet 2006.
Quelques points clés et repères à connaître :
Ø Constructions nouvelles : elles sont par principe soumises à PC
Ø Travaux sur constructions existantes : par principe dispensés de formalités
Ø Aménagements : par principe dispensés de formalités
Ø Démolitions : PD dans secteurs protégés
Ø Permis de construire et Lotissement
§ Il y a PC chaque fois qu’une ou plusieurs personnes demandent l’autorisation de réaliser des constructions sur un terrain :
o Même si ce terrain doit être divisé pendant le chantier ou après l’achèvement des constructions
o Même si les constructions doivent être réalisées par des constructeurs différents demandeurs communs du PC ou bénéficiaires d’un transfert partiel
§ Il y a lotissement (soumis à permis d’aménager) chaque fois qu’une ou plusieurs personnes demandent sur une période de moins de 10 ans l’autorisation de diviser un terrain pour vendre ou attribuer des lots à des personnes qui demanderont ultérieurement des permis de construire distincts
Ø Lorsque les travaux d'aménagement ou de construction impliquent des travaux entrant dans le champ d'application du permis de démolir, le permis de construire ou d'aménager autorise alors également la démolition.
Ø Demande de permis de construire :
o Le décret fixe de façon exhaustive la liste des pièces qui doivent être jointes à une demande de permis ou à une déclaration préalable.
o De nombreux éléments de la demande deviennent déclaratifs.
o Il ne sera plus exigé de joindre à la demande un plan intérieur de la construction.
o La surface de plancher du projet de construction sera strictement déclarative et engagera la responsabilité du constructeur
o Délai d'instruction :
§ 1 mois pour les déclarations
§ 2 mois pour les PC de maisons individuelles ou les permis de démolir
§ 3 mois pour les autres permis
Ø le permis est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée à l'issue du délai d'instruction (suppression de la procédure de réquisition d'instruction)
Ø Délai de retrait de tout permis unifié à 3 mois
Ø le délai de recours des tiers court désormais à compter du seul affichage sur le terrain
Ø Suspension du délai de validité du permis lorsque le permis de construire fait l'objet d'un recours en annulation devant la juridiction administrative ou d'un recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13 jusqu'à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable
Ø Annulation partielle de l'autorisation d'urbanisme désormais possible (L600-5 issu de la loi ENL)
Ø Nouvel article L480-13 du code de l'urbanisme:
« lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire : a) Le propriétaire ne peut être condamné par un Tribunal de l'ordre judiciaire à démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;
b) Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux. Lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime ».
Ø Mise en place d'une "prescription administrative décennale", le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne pouvant être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale achevée depuis plus de 10 ans au regard du droit de l'urbanisme (sauf exceptions)
…
Ce ne sont que quelques repères pour éviter de perdre pied dans cette multitude de nouvelles dispositions…
Après la loi SRU, la loi UH, la réforme du code de justice administrative, voici la refonte du droit des autorisations d'occupation des sols.
A vos codes….
Sandrine FIAT
CDMF-AVOCATS
